Mutui: manuale di sopravvivenza

Il mutuo è sicuramente una delle situazioni in cui occorre prestare maggiore attenzione, le somme concesse a prestito sono spesso elevate e quindi elevate sono le somme che dovranno essere pagate per interessi per un periodo di tempo anche molto lungo fino a 25/30 anni.

Per mutuo qui intendiamo per comodità (anche si tratta di una semplificazione) tutti quei finanziamenti che prevedono come garanzia principale l'ipoteca su un immobile. 

Il mutuo generalmente viene fatto proprio per acquistare l'immobile, in questo caso si può trattare di mutuo per acquisto prima/seconda casa. Ma un mutuo ipotecario può essere fatto (o acceso in lunguaggio tecnico) anche solo per ottenere del denaro, quindi per liquidità oppure per consolidare una serie di prestiti (consolidare=estinguerli raggruppandoli in una unica operazione quindi con una sola rata da pagare).
La procedura per ottenere un mutuo comporta diverse fasi, i clienti avanzeranno una richiesta di mutuo formale (che sarà segnalata enlle banche dati), in un arco di tempo di 2/3 settimane dovranno ottenere una delibera reddituale (cioè prescindendo dal valore dell'immobile). A questo punto si dovrà fare la perizia e se l'immobile sarà valido per la banca si potrà organizzare la stipula che si farà tramite atto notarile (anche il passaggio dal notaio comporta dei rischi perchè tramite un documento denominato relazioner notarile preliminare, la Banca verificherà che l'immobile non nasconda ulteriori rischi, vedremo quali).

Dove si annidano i costi variabili e contratabili di una operazione di mutuo:
- TASSO DI INTERESSE
- SPESE DI ISTRUTTORIA
- SPESE PER PERIZIA
- SPESE DI INCASSO RATA
- SPESE ANNUALI
- ASSICURAZIONI

Analizziamoli e cerchiamo di capire come negoziarli al meglio.

IL TASSO DI INTERESSE (agg. aprile 2013)
E' la voce di costo maggiore in un'operazione di mutuo. Anche piccole oscillazioni incidono in modo determinante sulle rate da pagare. Per esempio su un mutuo di 100.000 euro una variazione del tasso dell'1% significa un maggiore/minore esborso annuo di 1.000 euro (al mese circa 83 euro). E allora a cosa occorre fare attenzione? Il tasso è la somma di due voci: il parametro di riferimento e lo spread. In questo momento di mercato i tassi di riferimento sono molto contenuti mentre gli spread sono altissimi rispetto a quelli di un paio d'anni fa.
Il tasso di riferimento utilizzato va dall'euribor a 1, 3, 6 mesi per i mutui a tasso variabile, agli IRS 2, 3, 5, 10 anni per i mutui a tasso misto ai tassi IRS di durata pari al mutuo per i mutui a tasso fisso.
Ecco alcuni link per tenere sotto controllo i tassi di mercato: MOL, il sito istituzionale EURIBOR.ORG.
Per esempio in questo momento un mutuo a tasso variabile di solito viene indicizzato al EURIBOR 3 MESI che è solo dello 0,21.
L'altro elemento è lo spread che oggi oscilla da un 2,6 per i mutui migliori fino a quasi il 4 per le fetecchie. Quindi un buon tasso variabile oggi deve essere inferiore al 3 e nei casi migliori quota intorno al 2,85.
Il problema è che i tassi così bassi non dureranno in eterno! 

LE SPESE DI ISTRUTTORIA
Si tratta di oneri che la banca "giustifica" come copertura per le spese sostenute per istruire l'operazione di mutuo (costi amministrativi, acquisto banche dati, ecc ecc). E' totalmente variabile bisogna porre molta attenzione in quanto si va da zero spese fino a cifre significative di 2.000 euro (o oltre). Le somme vengono trattenute dalla banca del netto erogato (perciò se il mutuo è di 100.000 euro con spese per 2.000 ci verrebbero erogate 98.000 se non vi fossero altre spese).

LE SPESE DI PERIZIA 
Dopo la delibera (in rari casi prima) la Banca effettua la perizia per verificare il valore dell'immobile. Si affida ad un professionista di sua fiducia (singolo o società di perizia) e spesso addebita il costo al cliente. Spesso perchè anche qui come per le spese istruttoria si va da oneri paria a zero (il costo è sostenuto dalla banca) fino a cifre che in media si aggirano tra i 250-300 euro. Oltre i 300 si tratta di "furto".